Mudanças
para quem
mora de aluguel
A principal alteração diz
respeito às intermináveis disputas
judiciais. A média de tempo para o despejo que antes
era de
até 14 meses passa para seis meses.
As novas regras da Lei do Inquilinato que entraram em vigor
no final de janeiro, trazem mudanças significativas
na relação entre proprietários de imóveis
e inquilinos. As alterações vão exigir
mais atenção daqueles que moram de aluguel,
principalmente àqueles que costumam atrasar ou protelar
pagamentos.
A expectativa é de que os despejos, que costumavam
demorar mais de um ano, se concretizem em um prazo médio
de seis meses em contratos firmados com garantias (fiador
ou seguro-fiança, por exemplo). A lei simplificou
os trâmites legais entre a decisão do juiz
e a retirada do locatário do imóvel. Se o
contrato for realizado sem garantias de fiador ou seguro-fiança,
a rapidez deve ser ainda maior: se não depositar
o que deve, o inquilino terá 15 dias para desocupar
o imóvel.
Para o corretor de imóveis e advogado de Três
de Maio, Luís Carlos Loro, as mudanças devem
manter estáveis o valor dos aluguéis, devido
a milenar lei da oferta e da procura. “O ponto positivo
nestas alterações é que novamente será
aquecido o mercado de locações, quando mais
pessoas investirão em imóveis para aluguéis
e mais candidatos estarão aptos a locar.”
Estima-se que existam hoje, no país, aproximadamente
três milhões de moradias fechadas. “Muitos
proprietários preferem deixar o imóvel fechado
que alugar sem garantias, sem contar com a demora nos trâmites
judiciais da ação de despejo”. Para
Loro, o valor dos aluguéis no grandes centros cairá,
já que haverá mais imóveis a disposição.
Já para Três de Maio, ele acredita que como
a deficiência de moradias ainda é muito grande,
o valor dos aluguéis pode não baixar, mas
estabilizar-se.
Para o corretor, mesmo tendo sido alterados apenas 11 artigos,
de um total de 90, o proprietário do imóvel
saiu ganhando com as novas regras. “As mudanças
ocorreram porque a antiga lei do inquilinato já tem
19 anos, e o mercado precisa ajustar algumas regras.”
Em relação ao fiador, ele afirma que o candidato
a locatário muitas vezes, tem dificuldades de encontrar
fiador para garantir a locação. Com as novas
regras, se ele fizer um contrato sem garantia, corre mais
riscos judiciais de ser despejado, mas em compensação
terá mais facilidade em locar um imóvel se
tiver um cadastro de bom pagador. “O que veio a calhar
é a celeridade, tanto em nível processual
como em nível de mercado, já que envolve moradia.”
Outra novidade, é que agora existe a possibilidade
da substituição da fiança, porém
o fiador deve manifestar a intenção de desoneração
através de notificação ao locador.
Porém, o fiador permanece responsável sobre
a locação até 120 dias após
a notificação ao locador.
Quanto ao pagamento e despejo, antes da mudança,
o direito a evitar a mora em juízo era de duas vezes
a cada 12 meses, o que agora passa a uma vez a cada 24 meses.
“Isso é muito bom, porque o inquilino só
poderá contestar a ação com fiador.
Se o proprietário entrar com uma ação
de despejo, e o inquilino paga, na próxima ação
judicial o locatário poderá contestar somente
a mora. Para Loro, com a nova regra, o inquilino deve honrar
a pontualidade no pagamento do aluguel.
AS
NOVAS REGRAS
- Logo na primeira notificação, a Justiça
dará 30 dias para que o inadimplente seja despejado.
A média de tempo para a conclusão do despejo
cairá de até 14 meses para seis meses.
- Para o inquilino, o ganho com a nova lei se refere à
multa pela quebra de contrato. Agora o valor passa a ser
proporcional ao tempo restante de contrato, não mais
um valor fixo.
Exigência
de fiador e despejo
- Em contratos sem fiador ou seguro-fiança, a lei
simplifica o despejo do inquilino. Se houver atraso no pagamento,
o proprietário pode buscar uma medida liminar na
Justiça pedindo a saída do morador. O inquilino
tem 15 dias para pagar a dívida ou deixar o imóvel.
Se pagar, a liminar perde validade.
- Também pode haver o despejo se houver necessidade
de reparo urgente por autoridade pública.
- Se o contrato tiver fiador, as regras para despejo continuam
as mesmas. Mas o tempo médio entre a ordem judicial
de despejo e seu cumprimento deve cair de um ano, em média,
para seis meses.
Troca
de fiador
- Terminado o prazo do primeiro contrato em que ofereceu
garantias, o fiador pode desistir dessa condição
apenas notificando o proprietário e morador. Não
é preciso entrar na Justiça. O inquilino precisará
encontrar novo fiador em 30 dias.
