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O que é Usucapião Extrajudicial?

20/04/2018 - Por Jornal Semanal
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Por: Bel. Marlon Ricardo Schmidt*

Inicialmente, vale lembrar que usucapião é a forma pela qual se adquire a propriedade de algum bem, em decorrência da posse prolongada do mesmo. Ou seja, aquele que por determinado prazo exerce a posse sobre algo, pode vir a se tornar proprietário dela, desde que preencha os requisitos legais para tanto, os quais são variáveis (tempo, tipo de bem, etc).
Pois bem, a usucapião existe há muito tempo no ordenamento jurídico brasileiro, e até recentemente, era ela buscada exclusivamente perante o Poder Judiciário. Não raras vezes, esses processos se arrastavam (e ainda se arrastam) por vários anos até chegarem ao seu fim, não só pela famigerada sobrecarga do Poder Judiciário, mas também pelas peculiaridades do procedimento em si (oitiva de testemunhas, comprovação documental de períodos passados, intervenção de confrontantes do imóvel, múltiplas partes interessadas, etc).
Então, a fim de desburocratizar e facilitar a aquisição da propriedade pela usucapião, bem como para desafogar o Poder Judiciário dessas demandas, dando maior celeridade ao procedimento, tornou-se possível buscar o reconhecimento da mesma na via extrajudicial, especificamente, perante o Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato de Notas. Essa possibilidade encontra-se prevista nas Leis de n.º 13.105/15 e 13.465/17, bem como nas diretrizes do Provimento n.º 65/17 do Conselho Nacional de Justiça - CNJ.
O primeiro passo consiste na elaboração de uma ata notarial junto ao Tabelionato de Notas. Esse documento é dotado de fé pública, tendo força de prova pré-constituída, servindo para constatar fatos, pessoas, situações ou coisas, no sentido de comprovar a existência das mesmas. Assim, o Tabelião atestará na ata o tempo de posse que a pessoa e seus antecessores possuem em relação ao imóvel que se pretende usucapir. 
Após, o pedido de usucapião é apresentado perante o Cartório de Registro de Imóveis, o que deve ser feito através de advogado. Esse pedido será instruído com a ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e demais documentos e elementos de prova que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tipo da posse que se alega ter. 
Destaca-se que tanto perante o Tabelionato como junto ao Registro de Imóveis deverá a parte interessada apresentar documentos e provas que sustentem sua alegação, não sendo possível buscar usucapir determinado imóvel somente com base em alegações verbais. Para a comprovação da posse, se mostram úteis comprovantes de pagamento de impostos do imóvel, bem como de tarifas de água e luz, contratos e recibos relativos ao bem, fotografias do imóvel ao longo do tempo, depoimentos dos confrontantes e testemunhas, além de diligência do Oficial Registrador até o imóvel para apuração da veracidade do que se alega, caso necessária.
O procedimento também prevê a publicação de edital para dar ciência do pedido de usucapião a possíveis terceiros interessados, bem como deve ser oportunizado que a União, Estado e Município manifestem eventual contrariedade ao pedido. Em caso de silêncio daqueles possíveis interessados, será presumida a concordância. Havendo qualquer impugnação (entes públicos, terceiros interessados, confrontantes, etc), a documentação será enviada ao Poder Judiciário, seguindo o rito judicial do processo de usucapião, quando então caberá à Justiça dirimir a controvérsia e solucionar o caso. Na hipótese de inexistir impugnação, aliado ao fato de os documentos e demais elementos de prova serem reputados aptos e suficientes pelo Oficial Registrador, será reconhecida a propriedade do imóvel ao requerente, em decorrência da usucapião, procedendo-se ao registro desse bem em nome daquele que o requereu.
Por fim, vale lembrar que a modalidade extrajudicial de usucapião não é obrigatória, ou seja, pretensões desse tipo podem continuar sendo submetidas ao Poder Judiciário. Conclui-se, portanto, que essa inovação em relação à usucapião tende a facilitar e desburocratizar o procedimento de aquisição da propriedade por essa via, com a mesma segurança jurídica de uma decisão judicial, estimulando assim a regularização das titularidades de imóveis, e, por conseguinte, permitindo que as pessoas beneficiadas possam, por exemplo, usufruir de outras vantagens decorrentes da legalização, onde se destaca, por exemplo, o acesso ao crédito bancário para fins de construção. Em suma, trata-se a usucapião extrajudicial de um grande avanço do nosso ordenamento jurídico.

*Advogado - OAB/RS 60.799
marlonricardo@gmail.com




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