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Venda e doação de imóveis de pai para filho deve ter consentimento de todos os herdeiros

07/03/2016 - Por Jornal Semanal
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Embora desconsiderada e ignorada na maior parte dos casos, a venda de imóvel de ascendente para descendente (pai para filho) exige o consentimento do cônjuge e demais descendentes, evitando-se que alguns herdeiros sejam beneficiados em detrimento de outros, mediante doações simuladas de vendas. O alerta é do especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Eduardo Martinez, do Martinez Advocacia.     
"O consentimento do cônjuge ou dos demais descendentes deve ser expresso, por escrito, declarando a sua ciência e concordância com a venda e as condições previstas no contrato ou escritura. É recomendável que conste do próprio ajuste contratual, seja ele feito por instrumento particular ou público (escritura)", explica.
De acordo com a lei civil, em seu artigo 496: "É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houver consentido". "Venda que desobedece a lei é, portanto, anulável", alerta Martinez. Mas, a anulação depende de iniciativa da parte prejudicada a ser exercida por meio de ação judicial no prazo de até dois anos, contados da ciência inequívoca da venda, que pode ser o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis ou outro ato que denote o conhecimento da venda.
Segundo o especialista, na hipótese de um dos filhos (herdeiro) já ter falecido, os seus filhos (netos do vendedor), devem prestar o seu consentimento. Inclui-se como descendentes os filhos naturais e adotivos, sem distinção. Ele informa ainda que o consentimento do cônjuge é dispensado se o regime de bens do casal for o da separação obrigatória, isto é, homem ou mulher que contraíram casamento ou união estável após os setenta anos. "Essa exceção é justificável, pois o cônjuge, nesta situação, não será herdeiro".
Martinez avalia que a lei pretende assegurar uma a venda real (não fictícia ou simulada) com preço justo e de mercado, evitando-se prejuízo aos demais herdeiros. "Aliás, mesmo na hipótese de venda sem o consentimento dos demais herdeiros, é indispensável que seja provada a simulação de venda, sem a qual não se pode falar em efetivo prejuízo aos demais herdeiros".
No caso da doação, ela é permitida dispensando, inclusive, a anuência dos demais herdeiros (mas não do cônjuge). Contudo, essa doação, em regra, importa em adiantamento do que lhes cabe por herança. "Nenhum cônjuge pode, sem autorização do outro, salvo no regime da separação absoluta de bens, fazer a doação de bens comuns ou que possam integrar a futura meação (parte que cabe ao cônjuge sobrevivente), exceto quando se tratar de doação por remuneração (decorrente de remuneração por serviços gratuitos recebidos) ou feita por contemplação de casamento". Havendo herdeiros necessários, isto é, os descendentes, ascendentes e o cônjuge, a eles pertencem a metade dos bens da herança, denominada "legítima", só podendo ser doada ou testada a outra metade do patrimônio
A lei dispõe de mecanismos para evitar que seja fraudado o direito dos herdeiros necessários, através de transações simuladas e criadas com o intuito de prejudicar os demais que não participaram da venda ou doação.



''O consentimento do cônjuge ou dos demais descendentes deve ser expresso, por escrito, declarando a sua ciência e concordância com a venda e as condições previstas no contrato ou escritura. É recomendável que conste do próprio ajuste contratual, seja ele feito por instrumento particular ou público (escritura)"



Sérgio Eduardo Martinez 
Especialista em Direito Imobiliário,  do Martinez Advocacia




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