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Contratos de locação residencial e a diferença entre denúncia vazia e denúncia cheia à luz da Lei 8245/91

09/02/2018 - Por Jornal Semanal
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Nos dias atuais, os proprietários que têm um ou mais imóveis para locação residencial, dificilmente abrem mão de firmar um contrato escrito com os locatários, visando um bom negócio e também pretender a seguridade contratual para ambas as partes.
O que muitas pessoas-proprietárias de imóveis não sabem, é que para exercer o seu direito de retirada dos inquilinos, do imóvel, deve-se observar algumas regras de extrema importância aos olhos da justiça.
Tratam-se da "denúncia vazia" e da "denúncia cheia". A denúncia vazia se refere a uma requisição para retirada do locatário do imóvel residencial sem motivos, já na denúncia cheia, ocorre a plena vontade do proprietário em retirar o inquilino do imóvel de sua propriedade com motivos (exemplo: quebras de contrato).
No Brasil, o contrato mais utilizado tem no mínimo 30 meses de duração, sendo também o que traz mais vantagens para o proprietário, que após o término deste prazo, pode solicitar a desocupação do locatário do imóvel sem a notificação nos primeiros 30 dias do término, e após, caso não haja pronunciamento nem oposição do proprietário, ocorre a renovação por tempo indeterminado, em que o proprietário pode solicitar o imóvel locado de volta para si, sem motivo, desde que respeitado o prazo de 30 dias da notificação.
Por outro lado, o legislador, pensando em dar uma maior segurança aos locatários, dispôs que nos contratos de locação residencial firmados entre locadores e locatários que possuírem menos de 30 meses de duração, o proprietário só poderá retirar o inquilino do imóvel no limite dos motivos que dispõe a lei, ou seja, se houver alguma quebra de contrato (desrespeito às cláusulas legais e/ou o estabelecido na lei 8245/91 - Lei do Inquilinato).
É importante observar ainda que, por exemplo, em um contrato de locação residencial firmado entre as partes com o prazo de 1 ano, dentro desse período, o proprietário só poderá retirar o inquilino do imóvel se possuir motivos (denúncia cheia), caso contrário, se passar este 1 ano, e o inquilino continuar no imóvel, o contrato será renovado automaticamente por prazo indeterminado e o proprietário do imóvel só poderá retirar o locatário sem motivos (denúncia vazia) de seu bem após o prazo de 5 anos, mas ainda será necessária a notificação de 30 dias para desocupação.
Vale lembrar que estes regimes são para contratos de locação residencial. Para os contratos não residenciais (comerciais) e contratos por temporada (exemplo: locação de imóveis localizados em praias), possuem regimes e procedimentos distintos do esboçado aqui.

Eduardo Henrique Ceccon
Advogado OAB/RS 110.549
Corretor de Imóveis CRECI 49.923
Perito Avaliador Imobiliário CNAI 17.089





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